A via extrajudicial ficou muito mais viável desde 2017. O que ainda trava o procedimento não é provar o tempo de posse, e sim descrever o imóvel e chegar aos vizinhos certos.
Há quase dez anos é possível reconhecer a usucapião sem processo judicial, direto no Registro de Imóveis. A regra está no art. 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973), incluído pelo Código de Processo Civil de 2015.
Mesmo assim, a pergunta que mais ouço continua sendo: “dá para fazer em cartório?”. A resposta curta é que quase sempre dá. A resposta completa é que dá, desde que se entenda em que ponto o procedimento costuma emperrar, e esse ponto quase nunca é aquele em que as pessoas estão pensando.
O que mudou para a via extrajudicial funcionar
Na redação original, o silêncio do vizinho ou do proprietário que constava na matrícula era tratado como discordância. Bastava alguém não responder à notificação para o pedido parar. Na prática, isso tornava a via extrajudicial quase inútil.
A Lei 13.465/2017 inverteu a lógica: quem é notificado e não se manifesta em 15 dias tem o silêncio interpretado como concordância. Depois, a Lei 14.382/2022 acrescentou que o oficial não deve admitir impugnação sem fundamento. As regras de procedimento, que estavam no Provimento 65/2017 do CNJ, hoje fazem parte do Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial (Provimento CNJ 149/2023).
Uma vantagem que costuma passar despercebida: como a usucapião é forma originária de aquisição, não há ITBI a pagar no registro.
O que o pedido precisa ter
- requerimento assinado por advogado;
- ata notarial, lavrada por tabelião, que registra o tempo e as características da posse de acordo com a modalidade de usucapião pretendida;
- planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com ART ou RRT, e também pelos titulares de direitos registrados e pelos confrontantes;
- certidões negativas dos distribuidores da comarca do imóvel e do domicílio de quem requer;
- documentos que mostrem a origem, a continuidade e o tempo da posse: contrato, recibos, carnês de IPTU, contas de consumo.
Além disso, União, Estado e Município são cientificados, e um edital chama eventuais terceiros interessados.
Onde o procedimento realmente trava
A ata notarial é a parte de que todo mundo lembra. A planta é a parte que atrasa.
O levantamento topográfico precisa refletir a ocupação real, e não a área que o cliente acredita ter. Cada confrontante precisa ser identificado corretamente: se o vizinho morreu, quem responde é o espólio ou os herdeiros; se o imóvel ao lado nunca teve matrícula própria e consta só de uma transcrição antiga, é preciso descobrir quem é o titular antes de notificá-lo. Notificação enviada para o endereço errado não gera silêncio que valha como concordância: gera edital, e edital gera tempo.
Em Salvador e na Região Metropolitana, isso pesa ainda mais. Há muito imóvel em área de ocupação antiga, com registro anterior a 1976 ou sem registro algum, e quase toda usucapião começa com uma pesquisa registral que ninguém colocou no orçamento.
Há também o confrontante que não se pode ignorar: o poder público. Quando o imóvel faz divisa com área pública, ou quando o Município entende que parte da área lhe pertence, a impugnação fundamentada do ente público encerra a fase extrajudicial e o caso segue para o Judiciário. Não há atalho para isso. Há apenas a vantagem de saber antes.
Não é só para quem ocupa área alheia
Existe uma imagem antiga de que usucapião serve para quem “invadiu” e ficou. Na prática, ela é um dos principais instrumentos de regularização para quem tem posse longa e título imperfeito: cadeia de proprietários interrompida, herdeiros que nunca fizeram inventário, compra feita por contrato particular há décadas, com vendedor que não pode mais ser encontrado.
Nesses casos, porém, vale comparar com outro caminho, a adjudicação compulsória extrajudicial, que é tema do próximo artigo. Escolher o instrumento errado é a forma mais comum de perder meses num procedimento que poderia ter sido simples.
Há limites que não mudam: imóvel público não pode ser adquirido por usucapião (arts. 183, §3º, e 191, parágrafo único, da Constituição), e áreas com restrição ambiental merecem análise antes de qualquer pedido.
A pergunta certa
A pergunta não é “dá para fazer em cartório?”. É “a parte técnica está pronta para o cartório?”. Quando a planta reflete a ocupação, os confrontantes estão identificados e a pesquisa registral foi feita antes, a via extrajudicial costuma cumprir o que promete. Quando não, ela só transfere para o balcão do cartório o mesmo problema que se queria evitar no fórum.
Adrianne Lourencine é advogada e sócia do MPL Advogados, em Salvador. Atua em direito imobiliário, incorporação e regularização de imóveis.
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise de um caso concreto.
