A Reurb, regularização fundiária urbana prevista na Lei 13.465/2017, foi pensada para outra escala: o loteamento inteiro, o conjunto habitacional, o bairro que cresceu sem projeto aprovado e sem matrícula para cada casa.
É, de longe, o instrumento mais poderoso que existe para transformar posse em propriedade registrada. E é também, neste momento, o mais exposto a mudança.
Como funciona, em linhas gerais
A Reurb se aplica a núcleos urbanos informais: loteamentos clandestinos ou irregulares, ocupações consolidadas, conjuntos que nunca foram regularizados. A lei divide o procedimento em duas modalidades:
- Reurb-S (de interesse social), para núcleos ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados pelo Município. Os atos de registro iniciais são isentos de custas e emolumentos.
- Reurb-E (de interesse específico), para os demais casos. Os custos ficam com os interessados.
O procedimento é administrativo e conduzido pelo Município. Ele envolve levantamento topográfico, projeto de regularização, estudo técnico (urbanístico e ambiental, quando for o caso) e notificação dos titulares e confrontantes. Termina com a Certidão de Regularização Fundiária (CRF), que vai ao Registro de Imóveis e permite abrir, de uma só vez, as matrículas de todas as unidades do núcleo.
Podem pedir a instauração não só os entes públicos, mas também os próprios moradores, individual ou coletivamente, associações e cooperativas, a Defensoria Pública, o Ministério Público e até proprietários, loteadores e incorporadores.
A Reurb não é só para comunidades de baixa renda
Essa é a confusão mais frequente. A Reurb-E alcança loteamentos de classe média que nunca tiveram aprovação, condomínios “de fato” e loteamentos antigos de veraneio, comuns no litoral baiano e na Região Metropolitana de Salvador. Em muitos desses casos, a regularização individual, casa por casa, seria inviável, e a coletiva é a única saída realista.
Um ponto merece atenção de quem atua no mercado: o loteador ou incorporador que deu causa à irregularidade pode requerer a Reurb, mas a própria lei ressalva que isso não o exime de responsabilidade administrativa, civil ou criminal. Regularizar não apaga o passado.
O que está em julgamento no STF
Quatro ações diretas de inconstitucionalidade questionam a Lei 13.465/2017 (ADIs 5.771, 5.787, 5.883 e 6.787). O julgamento começou no plenário virtual em dezembro de 2024 e foi suspenso pela terceira vez em agosto de 2026, com pedido de vista do Ministro Gilmar Mendes.
Até a suspensão, três ministros haviam votado pela inconstitucionalidade parcial da lei: o relator, Ministro Dias Toffoli, que reajustou o voto para acompanhar a divergência aberta pelo Ministro Flávio Dino, e a Ministra Cármen Lúcia. Entre os dispositivos atingidos por esses votos estão os arts. 23 e 24, que tratam da legitimação fundiária, o mecanismo que permite atribuir a propriedade ao ocupante de forma originária, e os arts. 60 e 63.
O relator propôs modular os efeitos da decisão, para que ela valha apenas dali em diante, preservando os atos praticados enquanto a lei esteve em vigor.
O que isso significa na prática
Não há decisão final, e não convém tratar votos como resultado. Mas há uma consequência que já existe hoje: a incerteza.
Se a modulação proposta prevalecer, o que já estiver registrado tende a ficar preservado. O que estiver no meio do caminho, com a legitimação fundiária como instrumento escolhido, é o que fica exposto. Para esses procedimentos, vale mapear desde já quais alternativas a própria lei oferece, como a legitimação de posse, a usucapião ou a compra e venda, e em que núcleos elas seriam viáveis.
Para quem está avaliando iniciar uma Reurb agora, a lição é de planejamento: escolher o instrumento olhando não só para o que a lei permite hoje, mas para o que pode deixar de permitir.
Em resumo
A Reurb continua em vigor e continua sendo a ferramenta certa para muita situação que nenhum outro instrumento resolve. Só que, pela primeira vez desde 2017, quem a utiliza precisa acompanhar o andamento de um julgamento no Supremo com a mesma atenção com que acompanha o procedimento no Município.
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Adrianne Lourencine é advogada (OAB/BA 70.972) e sócia do MPL Advogados, em Salvador. Atua em direito imobiliário, incorporação e regularização de imóveis.
Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise de um caso concreto.
