Uma das dúvidas mais recorrentes após o falecimento de um familiar é sobre a possibilidade de vender o imóvel deixado em herança antes da conclusão do inventário.
A resposta, via de regra, é negativa.
O inventário é um procedimento obrigatório e indispensável para a transferência formal da propriedade aos herdeiros, sendo o único instrumento capaz de regularizar juridicamente a titularidade dos bens.
Contudo, nos últimos anos, o Direito Sucessório tem avançado para permitir soluções mais céleres e adaptadas à realidade das famílias. Assim, embora a regra geral impeça a venda antes da partilha, existem exceções expressamente previstas em lei e, mais recentemente, reconhecidas e regulamentadas pelo próprio Conselho Nacional de Justiça (CNJ), que ampliou as possibilidades de alienação de bens do espólio em determinadas situações.
O que ocorre juridicamente com o imóvel após o falecimento
Com o falecimento do titular, abre-se a sucessão, conforme prevê o artigo 1.784 do Código Civil, segundo o qual “a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários”.
Essa transmissão, no entanto, é apenas genérica e indivisível, já que, até a partilha, os bens permanecem integrados ao espólio, uma universalidade de bens, direitos e obrigações administrada pelo inventariante, representante legal do acervo, conforme dispõe o artigo 12, inciso V, do Código de Processo Civil.
Durante essa fase, os herdeiros possuem apenas direitos hereditários, e não a propriedade plena sobre qualquer bem específico. Por isso, o imóvel não pode ser vendido, doado ou gravado, pois ainda não há titularidade definida nem registro válido em nome de pessoa viva.
Por que a venda antes do inventário é, em regra, irregular
A venda de um imóvel pertencente ao espólio antes da partilha é juridicamente inviável, pois o negócio carece de um elemento essencial: a propriedade disponível. O artigo 104, inciso II, do Código Civil estabelece que todo negócio jurídico deve ter objeto lícito, possível e determinado. Um imóvel cuja titularidade permanece em nome do falecido não cumpre esses requisitos.
Assim, qualquer alienação antes da conclusão do inventário é nula de pleno direito, nos termos do artigo 166, inciso II, do Código Civil, e não pode ser registrada no Cartório de Imóveis, já que a matrícula continua vinculada ao falecido. Na prática, o comprador corre o risco de pagar por um bem sem validade registral e sem possibilidade de aquisição definitiva, o que acarreta insegurança jurídica e potencial prejuízo financeiro.
As exceções à regra: autorização judicial e hipóteses excepcionais
Apesar de a regra geral vedar a venda de bens do espólio, o ordenamento jurídico admite exceções em situações justificadas. O artigo 619, inciso I, do Código de Processo Civil permite que o juiz autorize a alienação de bens do espólio, mediante requerimento do inventariante e anuência dos herdeiros, quando houver motivo relevante e devidamente comprovado.
Essa autorização é concedida por meio de alvará judicial, geralmente quando a venda é necessária para pagamento de dívidas do falecido, quitação de impostos, custeio do próprio inventário ou preservação do patrimônio comum. Nessas hipóteses, o magistrado analisa o pedido e, constatando a necessidade e o benefício coletivo da operação, autoriza a venda em caráter excepcional, garantindo transparência e segurança jurídica às partes envolvidas.
Antes de 2024, essa era a única via possível, mesmo quando o inventário tramitava extrajudicialmente. Isso fazia com que muitas famílias dependessem de uma decisão judicial para viabilizar a alienação, o que tornava o processo mais demorado e burocrático.
A inovação da Resolução nº 571/2024 do CNJ: um novo marco na desburocratização
O Conselho Nacional de Justiça (CNJ) deu um passo histórico em 20 de agosto de 2024 ao publicar a Resolução nº 571, que atualizou a Resolução nº 35/2007 — norma que regulamenta a lavratura de escrituras públicas de inventário, partilha, separação, divórcio e extinção consensual de união estável no âmbito extrajudicial.
A nova resolução representa um avanço expressivo na desburocratização dos procedimentos notariais e registrais, especialmente na seara imobiliária. A partir dessa atualização, passou a ser possível a venda de imóveis integrantes do espólio mesmo durante a tramitação do inventário extrajudicial, sem a necessidade de autorização judicial prévia, desde que observados os requisitos legais.
Antes dessa inovação, qualquer tentativa de alienação exigia autorização de um juiz, o que dependia de análise judicial e gerava incerteza quanto ao tempo necessário para a conclusão da operação. Agora, com a inclusão do artigo 11-A na Resolução nº 35/2007, o CNJ passou a permitir a alienação de imóveis do espólio por escritura pública, desde que preenchidas condições específicas.
A autorização é conferida ao inventariante, que poderá realizar a venda desde que:
- todos os herdeiros sejam capazes e estejam de pleno acordo;
- inventário esteja em trâmite extrajudicial;
- a operação seja lavrada por escritura pública, com acompanhamento do advogado das partes;
- e o produto da venda seja destinado à satisfação de despesas do próprio inventário, pagamento de tributos ou partilha dos valores entre os herdeiros, conforme acordado.
Com isso, o CNJ conferiu maior celeridade, autonomia e segurança jurídica aos procedimentos de inventário extrajudicial, permitindo que as famílias solucionem de forma prática e legítima situações em que a venda do bem é necessária. Essa atualização reafirma a tendência contemporânea do Direito Notarial e Registral brasileiro: a desjudicialização responsável, que aproxima a realidade social da eficiência jurídica.
A cessão de direitos hereditários como alternativa
Além da venda autorizada judicial ou extrajudicialmente, permanece válida a figura da cessão de direitos hereditários, prevista nos artigos 1.793 a 1.795 do Código Civil. Por meio dela, o herdeiro pode transferir, por escritura pública, seus direitos sucessórios, total ou parcialmente, a outro herdeiro ou a terceiro.
A cessão deve ser formalizada por escritura pública, requer o consentimento dos demais herdeiros quando feita a pessoa estranha à sucessão, e implica recolhimento do ITCMD, conforme a legislação estadual.
Essa modalidade é útil quando há necessidade de liquidez imediata, mas o inventário ainda está em curso, pois permite que o cessionário assuma os direitos do herdeiro e participe da partilha final.
Quando a venda se torna plenamente possível
A venda do imóvel herdado torna-se plenamente válida e registrável apenas após a conclusão do inventário e o registro da partilha no Cartório de Imóveis. É nesse momento que cada herdeiro passa a ser titular de sua fração ideal, podendo dispor livremente do bem. O registro da partilha é o ato que formaliza a propriedade, conforme o artigo 1.245, §1º, do Código Civil, que dispõe: “Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”.
Responsabilidade, estratégia e segurança patrimonial
A alienação de bens herdados exige cuidado, orientação técnica e observância rigorosa da lei. A pressa em resolver pendências financeiras pode levar a atos nulos ou ineficazes, comprometendo o patrimônio familiar.
Por outro lado, as recentes mudanças normativas mostram que o Direito Sucessório brasileiro está evoluindo para oferecer soluções mais modernas, seguras e humanizadas, sem perder de vista a legalidade.
O inventário, especialmente o extrajudicial, consolidou-se como um procedimento ágil e seguro, que agora também comporta hipóteses excepcionais de venda direta de bens do espólio, reforçando o compromisso com a eficiência e a desburocratização. No fim, falar sobre inventário é falar sobre continuidade. É o ato de
transformar o patrimônio herdado em um legado legítimo, organizado e em conformidade com a lei.
