Em 2022, no Tema 1.113 (REsp 1.937.821/SP), o STJ decidiu que o ITBI — que em Salvador se chama ITIV — deve ser calculado sobre o valor da venda declarado pelo contribuinte, que se presume verdadeiro. Não sobre o valor venal do IPTU. E o município não pode impor, por conta própria, um “valor de referência” como base de cálculo. Se quiser contestar o valor declarado, precisa abrir um processo administrativo, como manda o art. 148 do CTN.
Decisão clara, em recurso repetitivo, com quatro anos de idade.
E a prática continua exatamente igual. O município cobra pelo valor de referência, o contribuinte paga e o negócio segue. Não é falta de informação — a essa altura, todo mundo conhece a decisão. É conta: numa compra isolada, brigar custa mais do que a diferença. Ninguém trava um registro para discutir alguns milhares de reais.
É uma escolha econômica racional, e é exatamente por isso que o problema não se resolve. Em cada operação, isoladamente, compensa pagar. O que pesa é a soma — e, para o incorporador, essa soma é grande: o imposto na compra do terreno e, depois, o de cada unidade vendida. Aí a conta muda de tamanho, e a pergunta “vale a pena discutir?” ganha outra resposta.
Se o volume justifica, o caminho não é brigar venda por venda. É decidir a questão uma vez, como política, para o empreendimento inteiro.
Um segundo ponto, que vejo errado com frequência.
Circula muito material dizendo que o STF já decidiu que o ITBI só pode ser cobrado no registro do imóvel. Não decidiu. O julgamento do Tema 1.124 foi anulado pelo próprio Supremo, e o assunto aguarda novo julgamento. Hoje, não existe tese vinculante. Para quem trabalha com cessão de direitos, isso faz diferença de verdade: define se o imposto entra no fluxo de caixa agora ou só no registro, e com qual risco. Tem parecer citando essa tese anulada como se ela estivesse valendo. Antes de decidir com base nela, vale conferir a fonte.
