Em operações imobiliárias bem conduzidas, cada etapa é pensada para garantir previsibilidade, segurança jurídica e eficiência econômica. Ainda assim, não é incomum que um fator aparentemente secundário, o imposto incidente sobre a transmissão do imóvel, se transforme em um entrave relevante justamente na fase final do negócio.
O ITBI, denominado ITIV em alguns municípios, é um imposto municipal que incide sobre a transmissão onerosa de bens imóveis. Embora amplamente conhecido, sua forma de apuração tem sido responsável por gerar distorções relevantes quando o poder público adota, de maneira automática, valores venais dissociados da realidade econômica da operação.
Onde nasce o problema
Na prática, o que se observa é um desalinhamento entre o valor real da transação e a base de cálculo imposta pelo município. Em muitos casos, o valor efetivamente negociado entre comprador e vendedor, formalizado em contrato, é desconsiderado, sendo substituído por um valor venal previamente fixado pela administração municipal.
Esse valor genérico costuma ignorar fatores determinantes para a formação do preço, como:
- estado de conservação do imóvel
- urgência ou peculiaridade da negociação
- liquidez do mercado local
- características específicas que impactam diretamente o valor de mercado
O resultado é um imposto superior ao efetivamente devido, sem relação direta com a realidade econômica da operação.
Impactos práticos na dinâmica do mercado
Essa prática gera efeitos imediatos e sensíveis:
- aumento inesperado do custo da aquisição
- necessidade de readequação financeira por parte do comprador
- atraso na lavratura da escritura e no registro do imóvel
- desgaste na relação entre comprador, corretor, imobiliária e vendedor
- risco concreto de paralisação ou perda do negócio
Em um mercado que depende de agilidade e confiança, esse tipo de ruído compromete a eficiência da transação.
O posicionamento do Judiciário
Do ponto de vista jurídico, esse tema já foi amplamente enfrentado. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 1.113, consolidou um entendimento que vem impactando diretamente o mercado imobiliário.
Entre os principais pontos fixados, destacam-se:
- a base de cálculo do ITBI deve refletir o valor do imóvel em condições normais de mercado
- o valor declarado pelo contribuinte possui presunção de veracidade
- o município não pode impor automaticamente um valor mínimo com base em critérios genéricos
- eventual discordância do Fisco exige procedimento administrativo próprio, com contraditório e ampla defesa
Em outras palavras, a substituição automática do valor da transação por um valor venal pré-fixado compromete a legalidade da cobrança.
Caminhos jurídicos adotados na prática
Diante desse cenário, compradores e investidores têm recorrido a soluções jurídicas que permitem preservar a lógica econômica do negócio.
As medidas mais adotadas envolvem:
- providências preventivas, com pedidos de liminar para que o município emita o DAM com base no valor real da compra, viabilizando o registro do imóvel sem desembolso indevido
- medidas corretivas, por meio de ações de restituição, quando o imposto já foi pago com base em valor inflado, respeitados os prazos legais
Em muitos casos, essas soluções têm permitido a continuidade da operação sem comprometer o fluxo financeiro ou a segurança jurídica.
Por que esse tema importa para quem atua no mercado imobiliário
Mais do que uma discussão tributária, trata-se de um fator que influencia diretamente a qualidade da operação. Profissionais que compreendem essa dinâmica conseguem:
- antecipar riscos na fase final da negociação
- orientar clientes com maior precisão
- evitar travamentos desnecessários
- agregar valor real à sua atuação profissional
Em um mercado cada vez mais sofisticado, conhecimento jurídico aplicado à prática deixou de ser diferencial e passou a ser elemento estrutural das transações bem-sucedidas.
Considerações finais
A cobrança inflada de ITBI não é um evento isolado, mas uma realidade recorrente em diversos municípios. A boa notícia é que o ordenamento jurídico oferece mecanismos claros para correção e recomposição patrimonial.
Antes de pagar o imposto da compra e venda de um imóvel, compreender como ele está sendo calculado pode ser decisivo para a eficiência e a segurança da operação.
