No Brasil, é comum encontrar famílias convivendo com imóveis ainda registrados em nome de pessoas falecidas. Em muitos casos, isso ocorre por falta de orientação jurídica, por receio dos custos do inventário ou pela crença de que “está tudo resolvido” porque os herdeiros chegaram a um acordo informal. Mas o que parece uma situação inofensiva é, na verdade, um risco jurídico e patrimonial significativo.
Um imóvel irregular é, juridicamente, um bem pertencente a um espólio, e enquanto o inventário não é realizado, ele permanece sem titularidade plena. Isso impede qualquer ato de disposição, como venda, doação, financiamento, registro ou mesmo regularização cadastral.
A ausência de inventário gera também consequências tributárias e registrais, como a impossibilidade de recolher o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), atualizar a titularidade do IPTU e até mesmo obter certidões para novas transações. Com o tempo, a situação se torna mais complexa e onerosa, podendo gerar multas e até disputas familiares.
As problemáticas de um imóvel irregular
Um imóvel em nome de pessoa falecida perde sua funcionalidade jurídica. Isso significa que ele não pode ser vendido, financiado, doado ou utilizado como garantia, e os herdeiros não têm legitimidade plena para administrá-lo. Na prática, a família se vê impedida de dar andamento a decisões patrimoniais simples, justamente por não haver a formalização da sucessão.
Além disso, sem a regularização, o imóvel não tem valor de mercado atualizado e, muitas vezes, se desvaloriza pela impossibilidade de uso em negócios jurídicos. Outro ponto relevante é o risco de acúmulo de débitos, como IPTU e condomínio, em nome do falecido, o que pode gerar cobranças indevidas e dificuldades futuras de regularização.
No aspecto jurídico, enquanto o inventário não é concluído, o patrimônio continua sob a titularidade do espólio. E, conforme o artigo 1.991 do Código Civil, o inventariante é o responsável pela administração dos bens, mas não pode, sem autorização judicial, alienar ou gravar de ônus o imóvel, o que limita as possibilidades de gestão.
Quando o inventário se torna indispensável
A necessidade de inventário surge sempre que uma pessoa falece deixando bens, direitos ou obrigações. No caso de imóveis, há indícios claros de que o procedimento precisa ser instaurado: quando a matrícula do bem ainda está em nome do falecido, quando há interesse na venda ou regularização, ou quando o imóvel é utilizado ou administrado por herdeiros sem respaldo documental.
O artigo 611 do Código de Processo Civil determina que o inventário deve ser aberto no prazo de 60 dias a contar do falecimento, sob pena de multa fiscal e complicações tributárias. E o artigo 1.784 do Código Civil dispõe que “a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários”. Contudo, essa transmissão só adquire eficácia perante terceiros com o registro da partilha no Cartório de Imóveis, conforme o artigo 1.792, que garante a publicidade e a segurança jurídica do ato.
Sem esse registro, o herdeiro não é, de fato, proprietário. Ele possui apenas uma expectativa de direito, incapaz de produzir efeitos concretos na esfera patrimonial.
O inventário como instrumento de proteção e regularização
O inventário é o instrumento jurídico que formaliza a sucessão patrimonial e garante a continuidade da titularidade dos bens deixados. Embora muitos o associem à burocracia e ao custo, trata-se, na verdade, de uma medida de proteção familiar e de preservação patrimonial.
Com a entrada em vigor do Provimento nº 35/2007 do Conselho Nacional de Justiça, o inventário extrajudicial passou a ser uma opção mais ágil e segura. Ele pode ser realizado diretamente em cartório, com a presença de advogado, desde que todos os herdeiros sejam capazes, estejam de acordo e inexista testamento. Esse formato simplifica o procedimento e, em muitos casos, permite a conclusão em poucas semanas.
O inventário extrajudicial é uma demonstração da evolução do Direito Sucessório, que busca conciliar a celeridade com a segurança jurídica. Ele representa uma forma moderna de lidar com a transmissão de bens, evitando longos processos judiciais e reduzindo custos desnecessários.
Um ato de amor, responsabilidade e continuidade
Regularizar um imóvel por meio do inventário não é apenas cumprir uma obrigação legal, mas sim um ato de responsabilidade e respeito à memória de quem construiu aquele patrimônio. É garantir que o legado deixado continue gerando segurança, estabilidade e harmonia entre os herdeiros.
O inventário evita litígios, preserva a valorização dos bens e assegura que a propriedade esteja em conformidade com a lei. Adiar esse passo é prolongar incertezas e acumular riscos; realizá-lo é agir com planejamento, inteligência jurídica e amor à história familiar.
Porque, no fim, falar sobre sucessão não é falar sobre ausência — é falar sobre continuidade.
É cuidar do que foi deixado para que siga florescendo em novas mãos, de forma legítima, segura e serena.
