A adjudicação compulsória, prevista no artigo 1.418 do Código Civil, é um instrumento jurídico que permite ao comprador exigir a transferência do imóvel para o seu nome, quando já tiver cumprido todas as suas obrigações contratuais, mas o vendedor se recusar — ou se tornar impossibilitado — de concluir a transferência.
Ou seja, é um mecanismo de proteção ao comprador, que evita que ele seja prejudicado mesmo após ter pago o imóvel.
A adjudicação compulsória sempre foi um instrumento jurídico essencial para garantir a efetivação da transferência de propriedade quando o vendedor se recusa a lavrar a escritura, mesmo após o cumprimento do contrato. Contudo, uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça (REsp 2.207.433./SP) trouxe um importante redirecionamento à sua aplicação prática: sem a quitação integral do preço, o comprador não pode pleitear a adjudicação compulsória, ainda que o crédito esteja prescrito.
O que diz a decisão?
A decisão afirma que o contrato de promessa de compra e venda gera obrigação de fazer — lavrar a escritura definitiva — condicionada à quitação integral do preço. Isso significa que o adimplemento total não é apenas um detalhe financeiro, mas um requisito jurídico essencial para a constituição do direito real.
Segundo a relatora, Ministra Nancy Andrighi “os efeitos da aplicação da teoria do adimplemento substancial à adjudicação compulsória podem ser nefastos: produzir-se-ia um incentivo ao inadimplemento das últimas parcelas contratuais, na medida em que, por meio dela, o promitente comprador poderia obter a regularização da situação do imóvel sem a quitação do preço. Essa possibilidade é evidentemente incompatível com a boa-fé contratual“.
A decisão se alinha a precedentes anteriores do STJ, reforçando o entendimento de que não se transmite a propriedade sem pagamento.
E se a dívida estiver prescrita?
Um dos argumentos trazidos pela parte autora no caso era que, como o débito estava prescrito, o vendedor não poderia mais cobrar judicialmente, e, portanto, a adjudicação seria possível. Mas o STJ foi categórico: a prescrição da dívida não equivale à sua quitação.
Isso quer dizer que, mesmo que o vendedor não possa mais exigir o pagamento, o comprador inadimplente também não pode forçar a transferência do imóvel. A obrigação de pagar continua existindo no plano obrigacional, e a quitação continua sendo condição para a transferência da propriedade.
Diferença entre inadimplemento e quitação
É importante compreender que a adjudicação compulsória exige mais do que a mera imissão na posse ou o decurso do tempo. O comprador deve demonstrar que cumpriu integralmente sua obrigação, pois é o pagamento que torna exigível o direito à escritura. Sem ele, não há condição jurídica para a transmissão da propriedade.
Esse entendimento protege o equilíbrio contratual e evita que a adjudicação seja usada de forma distorcida por compradores inadimplentes.
O que isso muda na prática?
Para quem atua com regularização de imóveis ou assessoria em compra e venda, essa decisão reforça a importância de um acompanhamento jurídico desde a celebração do contrato. Já para o comprador, especialmente em negociações informais ou de longo prazo, o alerta é claro: sem comprovar a quitação total, não há como buscar a propriedade pela via judicial da adjudicação compulsória.
Conclusão
A decisão do STJ fortalece a lógica da função sinalagmática do contrato: só recebe a escritura quem cumpre sua parte. A adjudicação compulsória não pode ser usada como atalho jurídico para quem está em mora.
Mais do que nunca, o papel da advocacia é analisar com profundidade os contratos, orientar corretamente os clientes e propor as medidas adequadas a cada caso — seja para regularizar, seja para proteger direitos patrimoniais.
Se você possui imóveis antigos, sem escritura, ou contratos de gaveta, tenha atenção redobrada com a documentação e os comprovantes de pagamento. Essa decisão do STJ pode mudar o rumo da estratégia!
Conte com o suporte de um(a) advogado(a) especialista em Direito Imobiliário para garantir segurança e assertividade na resolução do seu caso.
